Environmental Due Diligence (EDD) i badania geotechniczne – co sprawdzić przed inwestycją?
Autor: Piotr Niewielski, TDD & EDD Coordinator, ekspert ds. budownictwa w DEKRA
30 wrz 2026Rola badań środowiskowych i geotechnicznych EDD – Environmental Due Diligence
Ocena nieruchomości to zarówno stan techniczny budynku, ale także działki. Uwarunkowania środowiskowe, historyczne i gruntowe, są równie istotne, ponieważ mogą znacząco wpływać na bezpieczeństwo inwestycji oraz jej opłacalność. Właśnie tutaj dopełnieniem klasycznego audytu technicznego TDD staje się EDD – Environmental Due Diligence, czyli audyt środowiskowy.
Audyt środowiskowy EDD wykonywany jest zwykle w dwóch etapach:
ESA Phase I – To etap wstępny, polegający na ocenie ryzyka środowiskowego bez ingerencji w teren. Analizujemy:•
- historię działki i pobliskich terenów (np. wcześniejsze funkcje przemysłowe, składowiska, stacje paliw, warsztaty),
- dane archiwalne, mapy historyczne, dokumenty planistyczne (MPZP, decyzje środowiskowe),
- lokalizację stanowisk archeologicznych,
- mapy zagrożeń: powodziowych, górniczych, osuwiskowych, sejsmicznych,
- informacje o potencjalnych obszarach cennych przyrodniczo.
Celem jest identyfikacja potencjalnych źródeł zanieczyszczeń oraz ocena, czy istnieje ryzyko skażenia gleby, wód gruntowych lub powietrza, a także czy konieczne będą dalsze badania terenowe.
ESA Phase II – Jeśli analiza z Phase I wskaże możliwe ryzyka środowiskowe, przechodzimy do badań szczegółowych. Obejmują one m.in.:
- wykonanie odwiertów i sondowań gruntu,
- pobór próbek gleby i wód gruntowych,
- analizy laboratoryjne pod kątem metali ciężkich, substancji ropopochodnych, pestycydów, azbestu, fenoli i innych zanieczyszczeń.
Uzyskane wyniki pozwalają ocenić, czy grunt nadaje się do planowanej inwestycji, czy konieczne będzie oczyszczenie terenu lub ograniczenie zabudowy. Jeśli stwierdzimy zanieczyszczenia, kolejnym etapem jest remediacja, czyli proces usunięcia lub unieszkodliwienia substancji szkodliwych z gruntu lub wód, tak aby przywrócić im wartości użytkowe i zapewnić bezpieczeństwo środowiskowe.
W praktyce audyty technicznie nieruchomości Technical Due Diligence i audyty środowiskowe Environmental Due Diligence warto uzupełnić badaniami geotechnicznymi, które pozwalają określić:
- nośność gruntu i jego warstwy,
- poziom wód gruntowych i ich sezonowe wahania,
- agresywność środowiska gruntowo-wodnego wobec materiałów budowlanych,
- wpływ gruntu na ryzyko osiadań, pękania konstrukcji lub stabilności fundamentów.
„W praktyce audytowej spotykamy się z sytuacjami, w których z technicznego punktu widzenia nieruchomości nie budził większych zastrzeżeń. Natomiast o opłacalności całej inwestycji decydowały wyniki badań zanieczyszczenia gruntu lub geotechnicznych. To właśnie dlatego ocena ryzyka nie powinna kończyć się na branżowej analizie technicznej - równie ważne jest zrozumienie tego, co znajduje się w gruncie.
Piotr Niewielski, Koordynator Audytów TDD , Od 10 lat związany z DEKRA Polska sp. z o.o.
Wyniki tych badań są niezbędne do zaprojektowania odpowiedniego posadowienia budynku, a w wielu przypadkach także do podjęcia decyzji, czy inwestowanie w daną lokalizację w ogóle jest uzasadnione ekonomicznie.
Połączenie TDD, EDD i badań geotechnicznych daje inwestorowi najbardziej kompletny obraz nieruchomości: techniczny, środowiskowy, konstrukcyjny i ekonomiczny. Taki zestaw informacji umożliwia pełne zarządzanie ryzykiem, zanim zostanie podpisana umowa zakupu.
Dowiedz się, jak przebiega audyt środowiskowy Environmental Due Diligence w praktyce? Skontaktuj się z nami.