Zarządzanie procesem inwestycyjnym sklepu: case study

Autor: Jarosław Jeziernicki, Regional Manager, ekspert ds. budownictwa w DEKRA

13 sie 2024

Modernizacja wielkopowierzchniowego sklepu meblowego to projekt, w którym liczą się równolegle harmonogram, budżet i jakość, a także realia pracy w funkcjonującym obiekcie. Poniższe case study pokazuje, jak wygląda zarządzanie inwestycją budowlaną w praktyce, od fazy przygotowawczej po protokolarne zakończenie prac.

W skrócie:

Projekt dotyczył kompleksowej modernizacji sklepu meblowego przy zachowaniu ciągłości jego działania.
DEKRA odpowiadała za plan realizacji, koordynację robót oraz nadzór nad harmonogramem, budżetem i jakością.
Faza przygotowawcza trwała od 04.2021 do 04.2022 i obejmowała m.in. weryfikację koncepcji oraz wsparcie przetargowe.
Prace realizowano w warunkach wysokiej złożoności, często w godzinach nocnych, z rozbudowaną weryfikacją działań wykonawcy.
Projekt zakończono 21.06.2024 r., osiągając założone cele modernizacji.

Informacje o projekcie

Usługa

Kompleksowe zarządzanie procesem inwestycyjnym sklepu meblowego.

Branża

Budownictwo, obiekt handlowy.

Wyzwanie i kontekst modernizacji

Dlaczego sklep wymagał kompleksowej modernizacji?

Sklep, zgodnie z przyjętą strategią odejścia od paliw kopalnych, poprawą efektywności energetycznej posiadanych nieruchomości oraz ograniczeniem emisji, stanął przed koniecznością kompleksowej modernizacji. Zakres obejmował m.in. wzmocnienie konstrukcji, wymianę central wentylacyjnych wraz z podkonstrukcjami, wymianę poszycia dachowego ze świetlikami oraz dostosowanie i przebudowę instalacji związanych z tymi działaniami.

Co dodatkowo komplikowało realizację?

Prace miały zostać przeprowadzone w istniejącym sklepie, przy zachowaniu ciągłości jego funkcjonowania. Działania miały być niezauważalne dla pracowników i klientów, a większość robót odbywała się w godzinach nocnych. Wszystkie przygotowania i działania Generalnego Wykonawcy musiały być konsultowane z pracownikami sklepu oraz weryfikowane przed rozpoczęciem i po zakończeniu prac. Złożoność procesów przełożyła się na powstanie kilkuset raportów przed i po pracach, weryfikujących przygotowania Generalnego Wykonawcy.

Rola DEKRA w projekcie

Za co odpowiadał zespół DEKRA?

DEKRA Polska odpowiadała za stworzenie planu realizacji inwestycji, koordynację i nadzór nad przebiegiem prac zgodnie z ustalonym harmonogramem. Do zadań należał także nadzór nad budżetem i jakością realizowanego projektu.

Faza przygotowawcza (04.2021 do 04.2022)

Co obejmowały prace przygotowawcze?

Przed rozpoczęciem fazy realizacyjnej zespół DEKRA uczestniczył w spotkaniach projektowych w zakresie:

omówienia koncepcji wzmocnienia dachu przy założeniu ograniczenia ingerencji w wewnętrzną strukturę konstrukcji,
dostosowania istniejących instalacji do nowych standardów związanych z wymianą central wentylacyjnych w oparciu o najnowsze wytyczne ograniczenia emisji,
uszczegółowienia rozwiązań zawartych w projekcie do potrzeb realizacji przez wykonawców.

Następnie dokonano weryfikacji przesłanych projektów i koncepcji przez firmy projektowe w zakresie instalacji sanitarnych, instalacji elektrycznych, architektury oraz konstrukcji. W ostatnim etapie fazy przygotowawczej DEKRA brała czynny udział w wyborze wykonawcy dla realizacji innowacyjnych rozwiązań przyjętych w dokumentacji projektowej, w tym:

aktualizował kosztorysy inwestorskie,
wspierał proces przetargowy,
uczestniczył w spotkaniach negocjacyjnych z oferentami,
przygotowywał załączniki do umowy z wybranym wykonawcą.

Faza realizacyjna: kluczowe prace modernizacyjne

Jakie prace były nadzorowane w trakcie realizacji?

Nadzór DEKRA nad realizacją kluczowych zadań obejmował:

wzmocnienie konstrukcji budynku (wzmocnienie słupów stalowych na całej wysokości),
wykonanie platform nad połacią dachu pod centrale wentylacyjne,
wzmocnienie konstrukcji dachu nad połacią po obu stronach platform na całej długości sklepu,
wymianę warstw dachowych, w tym wymianę izolacji z wełny mineralnej na płyty z piany PIR, co pozwoliło na:
- zmniejszenie współczynnika przenikania ciepła i obniżenie kosztów ogrzewania oraz klimatyzacji,
- zmniejszenie obciążenia termoizolacji na konstrukcję dachu,
- zwiększenie wytrzymałości mechanicznej i sztywności, a tym samym ograniczenie ryzyka uszkodzenia pokrycia,
wymianę central wentylacyjnych (montaż nad powierzchnią dachu, zastosowanie wydajnych wymienników obrotowych i krzyżowych, poprawa komfortu cieplnego),
dostosowanie istniejących instalacji wentylacji (termoizolacja kanałów wewnątrz sklepu, ograniczenie strat energii i kosztów eksploatacji),
wykonanie nowej instalacji klimatyzacji w obszarach biur, kantyny, restauracji oraz w przeszklonym przedsionku,
wymianę źródła ciepła (rezygnacja z kotłów gazowych na rzecz pomp ciepła woda woda oraz powietrze woda),
budowę stacji transformatorowej na potrzeby zasilenia nowych urządzeń oraz całego budynku.

Rezultat i terminy

Kiedy rozpoczęto i zakończono projekt?

Protokolarne przekazanie terenu budowy nastąpiło 07.06.2022 r., a w tym dniu rozpoczęto pierwsze prace związane z organizacją zaplecza budowy i placu składowania materiałów. Projekt zakończono 21.06.2024 r., spełniając założone cele.

Jakie efekty przyniosła modernizacja?

Modernizacja przyczyniła się do zwiększenia efektywności energetycznej budynku, poprawy warunków pracy i komfortu klientów oraz przedłużenia żywotności obiektu. Skrupulatna koordynacja i nadzór pozwoliły zakończyć projekt terminowo, w ramach zaplanowanego budżetu, co potwierdziło profesjonalizm DEKRA w zarządzaniu dużymi inwestycjami budowlanymi.

Zespół projektowy

Kto był zaangażowany w projekt?

W fazie przygotowawczej uczestniczyli przedstawiciele różnych działów oraz doświadczone firmy zewnętrzne, specjalizujące się m.in. w kwestiach przeciwpożarowych, projektowaniu złożonych instalacji wentylacyjnych oraz analizach optymalizacji zużycia energii elektrycznej. Faza realizacyjna obejmowała codzienną weryfikację postępu prac, kontrolę i nadzór.

Zespół DEKRA składał się z:

dwóch inżynierów budowy,
inspektora nadzoru w specjalności konstrukcyjno budowlanej,
dwóch inspektorów nadzoru w specjalności sanitarnej (wod kan, HVAC),
inspektora nadzoru w specjalności elektrycznej, niskoprądowej i teletechnicznej,
inspektora nadzoru ds. BHP i prac pożarowo niebezpiecznych,
kontrolera kosztów,
administratora projektu,
kierownika zespołu.

Podsumowanie

Modernizacja sklepu meblowego obejmowała kompleksowe prace konstrukcyjne, dachowe oraz modernizację instalacji, realizowane przy zachowaniu ciągłości działania obiektu. DEKRA odpowiadała za plan, koordynację i nadzór nad harmonogramem, budżetem oraz jakością, wspierając również etap przygotowawczy i wybór wykonawcy. Projekt zakończono 21.06.2024 r., osiągając cele związane z efektywnością energetyczną i komfortem użytkowników.

Dlaczego DEKRA?

W tym projekcie kluczowa była sprawna koordynacja modernizacji tak, aby utrzymać ciągłość działania sklepu i jednocześnie trzymać się harmonogramu oraz budżetu.

DEKRA prowadziła projekt w formule kompleksowego zarządzania procesem inwestycyjnym, łącząc planowanie, bieżący nadzór oraz wsparcie na etapie przygotowania i realizacji robót.

Co obejmowało wsparcie w projekcie (zakres działań):

przygotowanie planu realizacji inwestycji oraz szczegółowego harmonogramu,
koordynację i nadzór nad przebiegiem robót zgodnie z harmonogramem,
nadzór nad budżetem i jakością realizowanego projektu,
weryfikację projektów i koncepcji w zakresie instalacji sanitarnych, elektrycznych, architektury i konstrukcji,
wsparcie wyboru wykonawcy, w tym aktualizację kosztorysów inwestorskich, pomoc w przetargu, udział w negocjacjach i przygotowanie załączników do umowy.

Najczęściej zadawane pytania o zarządzanie procesem inwestycyjnym w tym projekcie

Na czym polegało wyzwanie w tym case study?

Polegało na przeprowadzeniu kompleksowej modernizacji działającego sklepu. Prace musiały być realizowane tak, aby nie zakłócać funkcjonowania obiektu i pozostać niezauważalne dla pracowników oraz klientów.

Co obejmowała faza przygotowawcza prowadzona przez DEKRA?

Obejmowała udział w spotkaniach projektowych i doprecyzowanie rozwiązań do potrzeb realizacji. Następnie weryfikowano projekty i koncepcje oraz wspierano wybór wykonawcy, w tym aktualizację kosztorysów, przetarg, negocjacje i przygotowanie załączników do umowy.

Jakie były kluczowe prace modernizacyjne objęte nadzorem?

Były to m.in. wzmocnienia konstrukcyjne, prace dachowe oraz modernizacja instalacji. Zakres obejmował także wymianę central wentylacyjnych, wykonanie klimatyzacji, zmianę źródła ciepła i budowę stacji transformatorowej.

Jakie były ramy czasowe realizacji?

Projekt rozpoczął się przekazaniem terenu budowy 07.06.2022 r. Zakończenie projektu nastąpiło 21.06.2024 r.